2026 양도세 중과 부활, 5월 9일 전 '계약' 못하면 수억 원 날립니다.
2026년 5월 9일, 다주택자들에게 주어졌던 마지막 '탈출구'가 닫힙니다. 정부의 2월 12일 발표에 따르면 양도세 중과 유예는 예정대로 종료되지만, 극적으로 '계약일 기준'이라는 완화책이 나왔습니다. 오늘 이 글을 끝까지 읽지 않으시면, 단 하루 차이로 수억 원의 세금을 국가에 납부하게 될지도 모릅니다. 5분만 투자해서 여러분의 자산을 지키세요.
팩트체크: 무엇이, 어떻게 바뀌나?
가장 큰 변화는 징벌적 과세의 부활입니다. 5월 9일 이후 잔금을 치르거나(일반적인 경우), 계약을 완료하지 못하면 다음과 같은 페널티를 받습니다.
- 세율 가산: 2주택자 , 3주택 이상
- 장기보유특별공제(장특공) 박탈: 최대 30%까지 차감해주던 혜택이 사라집니다.
💡 전문가 한마디: 양도차익이 5억 원인 3주택자가 유예 기간 내에 팔면 세금이 약 1.6억 원이지만, 하루 늦게 팔면 3.5억 원이 넘을 수 있습니다. 차액만 무려 1.9억 원입니다.
📌 🔎 내 차익별 양도세 계산 예시 (2026 중과 기준)
아래는 이해를 돕기 위한 단순 계산 예시입니다. (지방세 포함, 장기보유특별공제 제외 가정)
✅ 1주택 (비과세 요건 미충족 가정)
| 양도차익 | 예상 세율 | 예상 세금 |
| 3억 원 | 약 38% | 약 1억 1,400만 원 |
| 5억 원 | 약 42% | 약 2억 1,000만 원 |
| 10억 원 | 약 45% | 약 4억 5,000만 원 |
✅ 2주택 이상 (중과 적용 가정)
| 양도차익 | 중과 세율 | 예상 세금 |
| 3억 원 | 약 50%~60% | 약 1억 5,000만 원 이상 |
| 5억 원 | 약 55%~65% | 약 2억 7,500만 원 이상 |
| 10억 원 | 약 60%~75% | 약 6억 원 이상 |
주의: 3주택 이상의 경우 지방세 포함 최고 **82.5%**의 세율이 적용될 수 있어 세부담이 매우 큽니다.
장기보유특별공제 배제
더 큰 문제는 중과 대상이 되면 장기보유특별공제도 받지 못할 수 있다는 점입니다. 오래 보유했다고 세금 혜택을 받는 게 아니라, 오히려 차익이 클수록 세금 부담이 커지는 구조가 됩니다.
골든타임을 잡는 법: '계약일' 기준 완벽 이해
이번 발표의 핵심은 "5월 9일까지 계약서 쓰고 계약금만 입금하면 봐주겠다"는 것입니다. 하지만 지역별로 잔금 기한이 다르니 주의해야 합니다.
| 구분 | 대상 지역 | 계약 기한 | 잔금 마감 기한 |
| A그룹 | 강남 3구, 용산구 | ~ 2026. 05. 09 | 계약일로부터 4개월 이내 |
| B그룹 | 서울 21개구, 경기 주요 도시* | ~ 2026. 05. 09 | 계약일로부터 6개월 이내 |
*경기 주요 도시: 과천, 광명, 성남, 수원, 안양, 용인, 의왕, 하남 등
⚠️ 주의사항: 구두 계약이나 가계약금 송금만으로는 인정되지 않습니다. 반드시 인감 날인된 표준매매계약서가 작성되어야 합니다.
📌 📅 "5월 9일"까지 계약하면 구제받을 수 있습니다!
원래 양도세는 '잔금일' 기준이지만, 정부가 2026년 2월 12일 발표한 보완 대책에 따라 5월 9일까지 매매계약을 체결한 경우 추가 유예 기간을 부여합니다.
| 구분 | 적용 조건 | 유예 혜택 (중과 배제) |
| 기존 조정지역 | 5월 9일까지 계약 체결 | 계약일로부터 4개월 내 잔금 시 유예 |
| 신규 지정지역 | 5월 9일까지 계약 체결 | 계약일로부터 6개월 내 잔금 시 유예 |
| 5월 10일 이후 계약 | - | 즉시 중과세 적용 |
- 기존 지역: 강남, 서초, 송파, 용산
- 신규 지역: 25년 10월 지정된 서울 타 자치구 및 경기 일부 지역 👉 결론: 5월 9일까지 **'도장'**만 찍어도(계약서 작성 및 계약금 입금) 지역에 따라 최소 4개월의 시간을 더 벌 수 있습니다.
조정대상지역 확인하기
2025년 10월 16일, 서울 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역으로 확대 지정되었습니다.
현재 조정대상지역
- 서울: 25개 전체 자치구
- 경기: 과천시, 광명시, 성남시(분당·수정·중원구), 수원시(영통·장안·팔달구), 안양시(동안구), 용인시(수지구), 의왕시, 하남시
💡 비규제지역 주택은?
지방이나 비규제지역 주택은 중과 대상이 아니므로 일반 세율이 적용됩니다.
실전 대응: 3월~4월에 반드시 해야 할 일
지금 당장 부동산에 전화를 걸기 전, 아래 3가지를 먼저 체크하세요.
- 매도 순서 결정: 차익이 적은 물건을 먼저 팔아 주택 수를 줄이세요.
- 증여 vs 매도 비교: 자녀에게 증여하는 취득세율과 양도세 중과세율을 비교해야 합니다. (최근 증여 취득세도 강화 추세입니다.)
- 임대차 계약 확인: 세입자가 있는 경우 '실거주 의무' 완화 조항을 활용해 매수자를 찾으세요. (2028년 2월까지 입주 조건 확인)
실전 체크리스트
시나리오별 대응 전략
케이스 1: 조정대상지역 2주택 보유
- ✅ 5월 9일 전 계약 필수
- ✅ 양도차익이 적은 집부터 매도
- ✅ 1주택만 남기면 향후 비과세 혜택 가능
케이스 2: 3주택 이상 보유
- ✅ 30%p 중과 회피를 위해 5월 전 2채 이상 매도 검토
- ✅ 주택 수를 줄이는 것이 우선
- ✅ 장기적으로 보유할 '본가' 1채 선택
케이스 3: 임대 중인 주택 정부는 임대 중인 주택도 매도가 원활하도록 실거주 의무를 제한적으로 완화했습니다. 현재 임대차계약이 있다면 최초 계약 종료일까지, 늦어도 2028년 2월 11일까지 입주하면 됩니다.
공동명의 전환 전략
- 배우자와 공동명의 시 과세표준이 분산되어 세율 구간이 낮아지는 효과가 있습니다.
장기보유특별공제 활용 (핵심!)
- 중과세가 적용되면 장기보유특별공제(최대 80%)를 아예 못 받게 됩니다. 5월 9일 시한을 맞추는 것이 수억 원을 아끼는 길입니다.
신규 지정지역 매도 시기 조정
- 지난해 신규 지정된 지역(서울 21개구 등)은 6개월의 여유가 있으므로, 무리한 급매보다는 이 기간을 활용해 잔금일을 협의하세요.
📍 강남 vs 성남, 당신의 선택은? 지역별 매도 전략
강남과 성남은 규제의 강도가 다릅니다. 내 자산을 지키기 위한 지역별 맞춤형 체크리스트를 확인하세요.
1. 강남 3구 & 용산구 (잔금 기한 4개월의 압박)
강남권은 여전히 가장 강력한 규제가 적용되는 지역입니다.
- 잔금 기한 주의: 5월 9일 계약 시, 9월 9일까지 반드시 잔금을 치러야 중과 배제를 받습니다. 강남권 고가 주택은 매수자의 자금 조달 기간이 길어질 수 있으므로, 최소 3월 중에는 매물을 내놓아야 안전합니다.
- 전략적 보유: 만약 강남 1채와 성남 1채를 보유 중이라면, 세후 수익률을 계산해보세요. 강남은 향후 '비과세 혜택'을 위해 끝까지 보유하고, 상대적으로 차익이 적은 성남 매물을 먼저 매도하는 것이 유리할 수 있습니다.
- 체크포인트: 토지거래허가구역 내 매물이라면 실거주 의무 완화 조항을 매수자에게 적극 어필하여 매도 속도를 높이세요.
2. 성남시 (분당·수정·중원) - 6개월의 여유를 활용하라
성남은 2025년 10월 신규 지정된 조정대상지역으로, 강남보다 잔금 기한이 2개월 더 깁니다.
- 잔금 기한 활용: 5월 9일 계약 시, 11월 9일까지 잔금이 가능합니다. 이 2개월의 차이는 매수자를 찾는 데 엄청난 이점이 됩니다. 전세를 끼고 파는 '갭매도' 시 세입자의 퇴거 일정 조율이 훨씬 수월합니다.
- 재건축 호재와 세금의 저울질: 분당 등 재건축 호재가 있는 지역은 "더 오르지 않을까?"라는 미련이 남을 수 있습니다. 하지만 중과세율(최대 75%)을 적용받으면 가격이 20~30% 더 올라도 실질 수익은 지금 파는 것보다 적을 수 있다는 점을 명심하세요.
- 전략적 판단: 성남 매물은 강남보다 상대적으로 가볍게 움직일 수 있으므로, 5월 데드라인 직전에 매수세가 몰릴 때 '급매'가 아닌 '적정가'에 털고 나오는 전략이 유효합니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약만 5월 9일 전에 하면 안전한가요?
A. 네, 하지만 정식 매매계약서와 계약금 지급이 필수이며, 지역별 잔금 기한(4~6개월) 내에 거래를 완료해야 합니다.
Q. 분양권도 주택 수에 포함되나요?
A. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다.
Q. 1세대 1주택자는 어떻게 되나요?
A. 실거래가 12억 원 이하는 비과세 혜택이 그대로 유지되므로 이번 중과 유예 종료와 무관합니다.
Q. 계약일과 잔금일 중 무엇이 기준인가요?
A. 원칙은 잔금일입니다. 하지만 이번 정부 발표로 5월 9일까지 계약을 완료하고 정해진 기간(4~6개월) 내에 잔금을 치르면 중과를 피할 수 있도록 예외가 인정됩니다.
Q. 가계약금만 보낸 경우도 인정되나요?
A. 아니요. 정식 매매계약서를 작성하고 계약금을 지급한 사실이 입빙되어야 합니다.
Q. 임차인이 안 나가서 잔금이 늦어지면요?
A. 2026년 2월 12일 기준 임대차 계약이 있는 경우, 실거주 의무 등이 일정 기간 유예되는 보완책이 함께 발표되었습니다. 세부 사항은 반드시 전문가와 상의하세요.
Q. 신고는 언제까지 해야 하나요?
A. 양도일(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내입니다.
마무리하며
이 글이 복잡한 세금 정책을 이해하는 데 도움이 되셨기를 바랍니다. 다만 개인별 상황(취득가, 보유기간, 거주요건 등)에 따라 세액이 크게 달라질 수 있으므로, 중요한 결정 전에는 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 지금은 '더 오를까?'를 고민할 때가 아니라 **'어떻게 안전하게 수익을 확정 지을까?'**를 고민해야 할 시기입니다. 2026년 5월 9일은 생각보다 빨리 옵니다.
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