2026 보유세 계산표 총정리｜공시가격 20억 1주택 4,300만 원 vs 2주택 1억 돌파

📌 2026년 공시가격 발표 이후, 내가 내야 할 실제 세금이 얼마인지 궁금하신 분들이 많습니다.
오늘은 1주택자 vs 2주택자를 공시가격 구간별로 철저히 비교합니다.
결론 : 2주택자는 세 부담이 3~5배 이상 뛸 수 있습니다.

 

2026부동산 보유세 계산 가이드 인포그래픽

 

보유세는 단순히 "비싼 집일수록 많이 낸다"는 개념에서 끝나지 않습니다. 1주택이냐 2주택이냐에 따라 세금 구조 자체가 달라지며, 특히 공시가격 10억~20억 구간에서는 같은 자산 규모라도 납부액이 수천만 원~수억 원까지 차이 납니다. 지금부터 구간별로 정확하게 짚어드리겠습니다.

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2026 보유세 핵심 요약

보유세는 크게 재산세와 종합부동산세(종부세)로 나뉩니다. 2026년에는 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율에 따라 고가 주택 보유자의 부담이 달라질 전망입니다.

📌 알아두어야 할 핵심 3가지

• 과세기준일 : 매년 6월 1일 (이날 소유주가 1년치 세금 납부)
• 1주택자 종부세 공제 : 공시가격 12억 원까지 0원
• 다주택자 종부세 공제 : 합산 공시가격 9억 원 초과 시 부과

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1주택 vs 2주택 보유세 시뮬레이션 공시가 10억

📊 사례 1 : 공시가격 10억 원 (1주택자)

1주택자는 종부세 면제 대상이 되어 재산세만 부담하면 됩니다.

항목예상 세액비고

재산세	약 250만 원	지방세 포함
종합부동산세	0원	12억 미만 비과세
합계	약 250만 원	-

📊 사례 2 : 합산 공시가격 10억 원 (2주택자)

주택이 분산되면 공제액이 9억으로 줄어들고, 종부세가 발생하기 시작합니다.

항목예상 세액비고

재산세	약 500만 원	주택별 합산
종합부동산세	약 600만 원	9억 초과분 과세
합계	약 1,100만 원	1주택 대비 약 4배

 

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서울 강남권 20억 아파트 사례 고자산층 집중

공시가격 20억 구간은 수도권 고가주택, 투자형 다주택자, 상속·증여 케이스가 집중되는 구간입니다. 검색 의도가 강하고 "내가 실제로 얼마 내는지"를 정확히 알아야 절세 전략을 세울 수 있습니다.

📊 사례 3 : 공시가격 20억 원 (1주택자)

1주택자라도 공시가격 20억이면 보유세 부담이 금융자산에 버금가는 수준에 진입합니다.

항목예상 세액비고

재산세	약 1,500만 원	지방세 포함
종합부동산세	약 2,800만 원	12억 초과분 과세
총 보유세	약 4,300만 원	연간 부담

📊 사례 4 : 공시가격 20억 원 (2주택자) 세금 폭탄 구간

⚠️ 2주택자의 경우 "세금이 자산을 잠식하는 구간"으로 진입합니다.

장기보유 시 공정시장가액비율 추가 상승까지 고려해야 합니다.

항목예상 세액비고

재산세	약 3,000만 원	주택별 합산
종합부동산세	약 7,000만 원	중과세율 적용
총 보유세	약 1억 300만 원	1주택 대비 약 2.4배

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공시가격별 보유세 통합 비교표 (1주택 vs 2주택)

본인의 자산 구간을 찾아 1주택 유지 vs 2주택 보유의 세 부담 차이를 직접 확인해 보세요.

공시가격 합계1주택자 총 보유세2주택자 총 보유세차이

6억 원	약 150만 원	약 300만 원	약 2배
10억 원	약 250만 원	약 1,100만 원	약 4배
12억 원	약 370만 원	약 1,800만 원	약 5배
15억 원	약 900만 원	약 2,500만 원	약 2.8배
20억 원	약 4,300만 원	약 1억 300만 원	약 2.4배

💡 "공시가격 20억 이상은 절세 전략을 반드시 고려해야 하는 구간입니다."

💡 "20억 이상 보유자는 공동명의, 증여, 매도 시기 전략까지 계산 필수"

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종부세 계산 공식 (심화)

종부세 산출 흐름은 아래 순서로 이해하면 됩니다.

종부세 계산 단계

1. 공시가격 합산 → 보유 주택 공시가격 모두 합산
2. 기본공제 차감 → 1주택 12억, 다주택 9억 차감
3. × 공정시장가액비율 → 2026년 기준 60% (변동 가능)
4. 과세표준 확정 → 세율 구간 적용
5. 세율 × 과세표준 → 1주택 0.5~2.7%, 다주택 0.5~5.0%
6. 공제 적용 → 고령자(최대 40%), 장기보유(최대 50%), 합산 최대 80%

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절세 자가진단 체크리스트

✅ 지금 바로 확인해야 할 절세 포인트

• 부부 공동명의 전환 : 인당 9억 (합산 18억)까지 종부세 절세 — 단독명의 대비 유리한지 시뮬레이션 필수
• 6월 1일 이전 매도 : 과세기준일 전 처분 시 해당 연도 보유세 전액 절감 가능
• 고령자 공제 : 만 60세 이상 1주택자 최대 40% 추가 공제
• 장기보유 공제 : 5년 이상 보유 시 최대 50% 공제 (고령자 공제와 합산 최대 80%)
• 임대사업자 등록 검토 : 일정 요건 충족 시 합산 배제 가능 여부 확인
• 20억 이상 보유자 : 증여·법인 이전 등 전문 세무사 상담 적극 권장

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세금은 아는 만큼 줄일 수 있습니다. 위 계산은 공시가격에 따른 추정치이므로, 정확한 금액은 홈택스(Hometax) 또는 전문 세무사의 조언을 통해 최종 확인하시길 권장합니다.

 

 

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📌 “공시가격 15억 이상이면 세 부담이 급격히 증가합니다. 아래에서 직접 입력해 보세요.”

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